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    3. 直播帶動跨城購房 西雙版納出現“反向買房”投資
      “西雙版納買房的人又開始多起來?!边@座位于云南邊陲的小城逐漸吸引了越來越多外地人購房,直播賣房模式的興起也再次帶動了版納的跨城成交。 西雙版納住房和城鄉建設局統計數據顯示,2023年前十個月,新建商品房銷售面積168.34萬平方米,同比增長50.9%;銷售金額125.83億元,同比增長69.4%,銷售面積和銷售金額增速均位居云南省第一。其中,住房消費州外人士占比超過80%。 快手理想家公布的全
      2024-02-07 09:58:40
      來源:36氪-時氪分享??

      “西雙版納買房的人又開始多起來?!边@座位于云南邊陲的小城逐漸吸引了越來越多外地人購房,直播賣房模式的興起也再次帶動了版納的跨城成交。

      西雙版納住房和城鄉建設局統計數據顯示,2023年前十個月,新建商品房銷售面積168.34萬平方米,同比增長50.9%;銷售金額125.83億元,同比增長69.4%,銷售面積和銷售金額增速均位居云南省第一。其中,住房消費州外人士占比超過80%。

      快手理想家公布的全國購房季數據顯示,2023年下半年,平臺整體跨城成交房產量占比20%左右,西雙版納跨城成交房產量占比超過六成。

      快手理想家東北區域負責人何安曾透露,全國購房季活動開始后不久就有6個大連客戶在版納購置了房產。在黑龍江廣播電視臺“版納已成東北第五省?”直播節目上,快手理想家西雙版納合作房產機構負責人姜小白介紹,“版納的房產市場從11月起進入旺季,約十幾萬人來到了西雙版納?!?/p>

      姜小白還稱,在版納售樓處現場,許多客服都是視頻簽約,還有大部分簽約客戶是在直播上看完房直接下的定金??焓掷硐爰曳慨a主播@大連李校長 也表示他的許多客戶,都是線上訂了一套,來現場又追加一套。

      自2018年、2019年來,版納以四季如春的氣候、森林覆蓋率超過80%的健康環境、相對低的購房門檻、以租養貸等優勢,逐步接替三亞的購房需求,尤其是東北人南下的購房需求。

      起初,絕大部分人在版納購房是看準了當地的氣候環境,用做康養旅居。但現在越來越多普通人在投資環境和投資心理轉變后,對比認為部分房產仍是實現資產保值增值更簡單更合適的方式,也出現了讓人意外的現象,在目前的房產市場環境下,還有不少人反向而行,在版納“反向買房” 投資,希望資產保值。

      直播賣房跨城聯賣帶動異地購房

      除了版納跨城成交房產量占比甚至超過六成外,快手理想家數據還顯示,2023年8-10月,平臺有跨城客戶成交的城市數量超過80個,跨城成交規模月均超過10億。

      這源于直播賣房模式的特有形態,打破了時間空間限制,打通異地購房線上通道,縮短決策鏈條和購房成本,讓開發商將客源拓展到了全國??焓掷硐爰乙源颂剿餍纬闪?nbsp;“跨城聯賣”模式,由客源主播、機構方和房源機構方共同協作完成賣房,同時保障線索安全,提高用戶跨城購房效率和便利度。

      為了滿足跨城購房需求,去年底,快手理想家聯動開發商、機構和主播發起全國購房季大促活動,帶來了1888元異地安家禮金券和666元購房禮金券,以及特價樓盤、抽獎福利等好禮。

      直播賣房的跨城聯賣模式加上全國購房季跨年跨城大促優惠,帶動了以版納為代表的跨城購房。

      姜小白說:“在直播賣房出現前,房源信息就是靠一小部分圈內的人去傳播,影響力太小。而且購房者也很難相信。但現在快手上有許多專業房產主播,通過短視頻和直播能夠更加直觀地展示房源和周邊環境設施,讓有購房意向的人無需實地考察也能提前全面了解情況,以便做出更準確的判斷?!?/p>

      以版納為例,版納主要承接的是康養、旅居需求,希望為養老做準備的人不占少數。過去,姜小白在線下承接過一些老年客戶,但由于老年客戶本身溝通成本較高,加上子女忙于工作或者不在身邊,想要看房買房屬實不易。但現在,他們會和子女一起通過快手房產主播了解版納房子的情況,減少了信息差。

      而跨城聯賣模式的“直播選房、一鍵咨詢、地接保障”的一條龍購房流程,也能讓消費者感覺異地看房的安全和便利度有保障。

      @大連李校長 介紹,全國購房季期間,一對62歲一直觀看李校長直播的大連退休夫妻,看到大連版納跨城聯賣看房團活動后,就跟著到了版納,原本是打算旅游,但體驗5天民風民俗后,對環境和服務非常心動,回去便線上交了定金房款;還有一對60歲的哈爾濱退休夫妻,看了@大連李校長直播,正好熱銷樓盤稀缺戶型臨時放出一批房子,前后共20多天完成跨城成交。

      “版納房子價格不貴,很多人都買得起,環境也好,東北的冬天太冷了,去那邊貓個冬,再回來特別好?!弊鳛闁|北人,過去和親戚朋友提起在三亞有房,全家過年去貓冬,是一件談資,通過李校長在版納買房的大連人林先生表示,“現在我喝酒的時候可以講,我在版納有房子,也是喜事兒,是有點優越感的?!?/p>

      還有大連的王先生一家,原本計劃在三亞買房過候鳥生活,但考慮到海水污染等問題,將目標轉向了版納?!拔颐刻炜蠢钚iL直播,他們正在推一個樓盤,一看整個小區環境,整個配套設施,周邊機場、醫院,一些公共設施也比較近,我覺得這個小區,就挺適合我們的,加上車位一共50多萬,就全款下單了?!?/p>

      “在冬季作為租房也好”,王先生還去到版納實地考察了環境,“10月份以后,租金什么的,我感覺挺可觀的?!?/p>

      “進,可以有收益,退,可以養老旅居”

      在版納的州外購房中,除了旅居康養需求,讓人意外的是,還有一半是資產保值,甚至增值的投資需求。

      “版納現在房價大概六七千,七八千,三亞的房價是3萬左右,后者首付就需要五六十萬,而這在版納已經可以全款買一套兩居室?!?/p>

      姜小白總結,版納承接三亞的購房需求,因為環境相似、購房門檻更低、租售比更高,還可以租養貸?!鞍婕{月供在2000元左右,月租金在2500元以上,12月開始到次年3月會更高,兩三居室可以租到6000-8000元,平均下來,租金基本上可以覆蓋月供?!?/p>

      李校長也給客戶算一筆賬,“版納以7500元為均價來計算,購置一套兩居室的房子大約需要50萬,首付8-10萬塊錢,每月還貸1900元左右,不會有資金壓力?!?/p>

      “西雙版納發展”公布的數據顯示,2023年,西雙版納的平均月租金2601元,同比漲幅20%左右。

      這意味著,如果分期買房,付完首付后,基本不用考慮還貸問題,甚至還有盈余。

      來自大連的劉女士,通過李校長30多萬全款在版納買了一套房,她本身除了大連自住房外,基本都是出于資產保值增值的心態在購房。

      “我在大連買房后,依然一直看李校長直播,因為希望從他那里隨時獲得房產方面的信息”, 劉女士認為跨城購房是一個決策成本非常高的事情,不然早就在三亞買了,“之前想了解外地房子和環境比較麻煩,現在看直播或者短視頻,邊看邊聊,相當于人在那里了一樣?!?/p>

      劉女士在線上定房后,去了一次版納,感覺氣候各方面很舒服,生活節奏比較慢,人的狀態也比較好,跟大城市里不一樣?!白钪匾囊稽c是房子的租售比比較高,即使不想自己住,把它租出去還是可觀的?!?/p>

      劉女士分析,“版納的租房市場淡旺季比較嚴重,但總體算下來,租金回報率大概最低5%,好的時候,大概能達到7%、8%?!?/p>

      租金回報率,是指年租房獲得的租金收入和購房成本的比值,是判定房產是否值得投資的重要指標。國際標準認為,租金回報率在 5%以上的城市,是有價值購買出租的,租金回報率在 3% 以下的城市,則不適合。

      根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年國內重點 50 城租金回報率上升 0.01 個百分點至 1.95%。分等級城市來看,由于分母的房價回調,2023 年一線城市租金回報率為 1.8%,同比回落 0.06%;二線城市租金回報率為 1.89%,同比上升 0.02 %;三四線城市租金回報率為 2.42%,同比上升 0.13 %。

      國內租金回報率自 2020 年起已經連續下滑 3 年,2023 年止降微升,意味著依靠租房獲取收益的可行性有所改善,但改善幅度甚微,整體租金回報率仍處于偏低水平。

      不過,像版納這樣“三四線城市+旅居康養”城市的租金回報率卻在其中相對突出。再加上現在投資環境不如人意,普通人投資心理走向保守后,許多人做出了像劉女士一樣的反向購房投資選擇。

      “投資,誰都想多賺錢,我也比較喜歡冒險做一些高投資高收益投資,但這兩年真的確實沒少踩坑,尤其是買金融理財?!薄半m然房子現在降價了,但如果要在我的總體投資中,我認為房子還算好,畢竟房子存在,現在再跌,還能跌到哪里去?!?/p>

      “進,可以有投資收益,退,給自己老人養老的?!焙蛣⑴坑型瑯酉敕ㄟ€有林先生,林先生在大連有兩套房,也是基于資產保值增值的心理在版納買了房。

      “我也不炒股了,其他理財我也不投了,就買房子,出租完事兒。即使將來沒有什么投資的價值,過去住也行?!边^去,林先生晚上沒事就看電視或者打麻將,現在他經??纯蠢钚iL直播打發時間,了解房產市場變化,感覺挺有營養。

      “投資不一定有回報,但花50萬買套房子就收租金,有回報,最后還有一套房子在這里,躺平,不用擔心股市、投資波動?!?/p>

      林先生去版納考察房產市場后發現,“過年這幾個月,月租金可以漲到1萬,租金少的時候,一個月一千六七百,不多。但就算一年收2萬的租金,也比50萬放在銀行利息多,現在利率2個點都不到,一般低風險的貨基、債基也是3個點上下?!?/p>

      李校長在一線城市的客戶和他算了一筆賬,“北上廣深核心區域一套價值1000萬的房子,如果置換成版納20套房,按照平均月租金2601元計算,每月租金收益5萬左右?!?/p>

      和很多對房產市場悲觀的人觀點不同,林先生認為版納房產說不定還有升值空間?!鞍婕{環境確實適合康養,我研究過養老項目,隨著口人老齡化逐漸明顯,這個市場空間很大,不是所有城市都能和版納一樣,現在房價跌到一定程度了,過幾年就不知道是不是這個價錢了?!?/p>

       “買在我樓上的是長春的退休老兩口,手里有點積蓄,每個月有退休金,然后買了58平的小房,沒事倆人還出去旅游,挺好。穩定的生活大家都挺向往?!?/p>

      不過林先生也強調,“我是這么認為的,不代表所有人?!?/p>

      去年,原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇也曾表達過和林先生一樣的觀點,在被問及西雙版納的房子是否可買時,孟曉蘇建議,如果有閑錢,要去旅游度假的地方買房,不光能住還能保值增值。

      龍江地產專家陶漢強調過風險,“以旅游、康養為核心價值的房產價格波動遠大于普通住宅。普通人首先是滿足個人需求,如果有養老或者短期度假需求,就規劃好旅居房產的利用率,例如當地托管公司,同時也不要希望房價能有翻番的增值,要理性看待這個問題?!?/p>

      “最好是有至少150萬的資產,或者原住地有房產,才能上版納買房?!崩钚iL建議。

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